Dwupoziomowy apartament 191 m² z 4 sypialniami i hamamem w Esteban, Nesebar

Cała procedura, od wpłacenia zadatku rezerwacyjnego do otrzymania kluczy, może trwać od 1 do 6 tygodni. Różnica wynika z tego, czy mamy już przygotowane dokumenty potrzebne do przeprowadzenia transakcji.

Jeżeli nie mamy takich dokumentów, a właściciele mieszkają za granicą, muszą albo zorganizować przyjazd do Bułgarii i przygotować dokumenty, albo wysłać pełnomocnictwo poświadczone notarialnie i oficjalnie przetłumaczone.

W obu przypadkach potrzebny jest czas na organizację, co zazwyczaj zajmuje kilka tygodni.

Tak. Po zakupie konieczne jest dokonanie obowiązkowej rejestracji w:

• EVN – przedsiębiorstwie energetycznym, które przepisze licznik energii elektrycznej na nowego właściciela;
• Wodociągi i Kanalizacja (WiK) Burgas – w celu przepisania licznika wody na nowego właściciela;
• firmie zarządzającej kompleksem lub wspólnocie mieszkaniowej – aby nowy właściciel mógł oficjalnie opłacać opłatę za utrzymanie części wspólnych. (Zobacz pytanie „Co to jest opłata za utrzymanie części wspólnych?”);
• systemie BULSTAT, w gminie oraz w Katastrze – rejestracja nowego właściciela w tych systemach jest obowiązkowa.

Rejestracja nieobowiązkowa:

• Internet – można go uruchamiać sezonowo, tylko w okresie, kiedy właściciel korzysta z apartamentu.

Po zakupie stałe koszty to:

• opłata za utrzymanie części wspólnych;
• podatek od posiadania nieruchomości.

Koszty ponoszone tylko w przypadku korzystania z apartamentu:

• prąd;
• woda;
• internet / telewizja.

W przypadku wynajmu:

• podatek zryczałtowany (patentowy);
• opłata klimatyczna.

Najbliższym polskim terminem, który można użyć do opisania bułgarskiej „opłaty za części wspólne”, jest „czynsz”. Jednak „czynsz” oznacza coś nieco innego.

„Opłata za części wspólne”, jak sama nazwa wskazuje, jest opłatą przeznaczoną na utrzymanie i zarządzanie częściami wspólnymi kompleksu, a w szczególności:

• utrzymanie basenu;
• utrzymanie zieleni na terenie kompleksu;
• sprzątanie terenu, korytarzy i klatek schodowych;
• utrzymanie windy;
• obsługę recepcji;
• ochronę i monitoring;
• oraz inne podobne usługi.

Każdy kompleks ma inną wysokość opłaty za utrzymanie, ponieważ zakres i koszty utrzymania poszczególnych kompleksów są różne.

Zazwyczaj obowiązuje zasada, że im wyższa opłata, tym lepiej utrzymany jest dany kompleks. Oczywiście od każdej zasady są wyjątki, ale ogólnie rzecz biorąc, zależność ta się sprawdza.

Tak. Numer BULSTAT jest numerem identyfikacyjnym, na podstawie którego po zakupie można zarejestrować właściciela apartamentu w gminie oraz we wszystkich pozostałych miejscach, w których wymagane są obowiązkowe rejestracje.

W naszym regionie (Nesebyr, Słoneczny Brzeg, Święty Włas) nie ma centralnego ogrzewania. Zimy są tutaj łagodne – temperatura wynosi zazwyczaj około 0 stopni, dlatego ogrzewanie elektryczne jest w zupełności wystarczające. Najczęściej wykorzystujemy do tego klimatyzatory z funkcją ogrzewania lub inne elektryczne urządzenia grzewcze.

Odpowiedź na to pytanie jest ogólna dla wszystkich apartamentów, a nie dotyczy konkretnie tego mieszkania. Ile właściciel zarobi, zależy od tego, jak dobrze będzie wynajmował swój apartament, ilu gości uda mu się pozyskać oraz jakie będą jego koszty.

Oto proste wyliczenie:

Przy obłożeniu około 60–90 dni w sezonie i średniej cenie 80 euro za noc za apartament z jedną sypialnią, daje to przychód w wysokości 4800–7200 euro.

Od tej kwoty należy odjąć:

• obowiązkową opłatę za utrzymanie kompleksu – około 600–1000 euro rocznie,
• prąd, wodę i internet – około 100 euro miesięcznie,
• podatki – około 250 euro rocznie,
• sprzątanie i pranie pościeli po każdej rezerwacji – około 100 euro za rezerwację.

W ten sposób otrzymujemy:

Przy 60 nocach:
4800 – 1000 – 300 – 250 – 700 = 2250 euro

Przy 90 nocach:
7200 – 1000 – 400 – 300 – 1100 = 4400 euro

Pamiętajcie, że nikt nie może znaleźć dla apartamentu tylu turystów, co jego właściciel – to właśnie on ma największy interes w tym, żeby apartament był jak najlepiej wynajmowany.

Aby móc oficjalnie i legalnie wynajmować swój apartament, należy wykonać 3 rzeczy:

1. Jednorazowo: zarejestrować apartament w gminie oraz w Jednolitym Systemie Informacji Turystycznej (ESTI) jako nowy obiekt noclegowy. (Każdy nowy właściciel musi ponownie zarejestrować apartament na swoje nazwisko.)
2. Co roku: zapłacić w gminie podatek patentowy. Dzięki temu nie trzeba płacić rocznego podatku od dochodu z wynajmu.
3. Co miesiąc: regularnie wprowadzać do systemu ESTI informacje o osobach nocujących w apartamencie oraz o okresie ich pobytu. Następnie co miesiąc pobierać z ESTI raport, który należy przesłać do gminy. Na jego podstawie można opłacić opłatę klimatyczną.

Ważne! Bułgaria i Polska mają podpisaną Umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania (UPO). Oznacza to, że po opłaceniu powyższych należności w Bułgarii, podatek od tego samego dochodu nie powinien być pobierany ponownie w Polsce, zgodnie z zasadami określonymi w tej umowie.

Druga ważna kwestia! Jeżeli wynajmujecie apartament za pośrednictwem platform takich jak Booking.com lub Airbnb, aby móc rozliczać ich prowizję, należy zarejestrować się zgodnie z art. 97a bułgarskiej ustawy o podatku VAT (ZDDS). W praktyce oznacza to konieczność korzystania z usług księgowego, który co miesiąc będzie składał w Państwa imieniu deklarację podatkową, nawet jeśli będzie ona zerowa. Wiąże się to z dodatkowymi kosztami.

Aby ich uniknąć, najlepiej wynajmować apartament za pośrednictwem bułgarskich platform lub kanałów, które nie pobierają prowizji, takich jak Facebook itp.