Skąd szał na apartamenty w Bułgarii?


Największy wzrost zainteresowania zakupem nieruchomości w Bułgarii przypada lato ubiegłego roku. W związku z koronawirusem wjazd do Bułgarii obywateli wielu państw był mocno ograniczony, szczególnie dotykało to obywateli państw poza Unią Europejską - głównie Rosji i Ukrainy. Dużo osób z tych krajów zdecydowało się wtedy sprzedać swoje apartamenty, a pojawienie się dużej liczby nieruchomości na rynku spowodowało duży spadek cen. Do 2020 roku przez kilka lat ceny utrzymywały się na bardzo podobnym poziomie, jednak znaczące obniżki spowodowały, że wielu Bułgarów, a także m. in. Polaków i Niemców uznało, że jest to dobry czas na inwestycję, która może być dobrym źródłem zarobku i sposobem na ochronę przed inflacją. Osoby, które wtedy zakupiły apartamenty nie myliły się - ceny od tego czasu zaczęły wzrastać. Dla przykładu: w zeszłym roku mieszkanie w jednym z nadmorskich kompleksów można było kupić za osiemnaście tysięcy euro, teraz podobne mieszkanie w tym samym kompleksie kosztuje dwadzieścia pięć tysięcy euro - prawie 40% więcej!


Nieruchomości w Bułgarii – wskazówki


Na etapie poszukiwania mieszkania musicie zwrócić uwagę na kilka rzeczy. Przygotowaliśmy dla was listę, która pomoże wam dokonać najlepszego wyboru.

Kompleksy w Bułgarii - piętra

W Bułgarii system liczenia pięter nie jest ustandaryzowany i zależy głównie od architekta. Wchodząc do budynku na poziomie gruntu możecie się znaleźć na parterze, na pierwszym piętrze albo na poziomie pośrednim. Często spotyka się system rozpoczynania numeracji od pierwszego piętra. Zawsze upewnijcie się na jakiej kondygnacji leży apartament, który planujecie kupić - może się okazać, że jest on o piętro niżej.

Co to jest akt 16? – prawo budowlane w Bułgarii

Przeglądając oferty możecie natknąć się na informację, że inwestycja posiada akt 14, akt 15 lub akt 16. Są to dokumenty, które sporządza się na kolejnych etapach budowy domu czy kompleksu. Akt 16 do końcowy dokument, będący odpowiednikiem polskiego pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego. O ile poprzednie akty podpisywane są przez inwestora, architekta, kierownika budowy i firmę budowlaną, to akt 16 jest dokumentem wydawanym przez lokalny samorząd, który potwierdza, że budynek nadaje się do użytkowania i można niezwłocznie się do niego wprowadzić. Jeśli zakupicie nieruchomość w inwestycji z aktem czternastym lub piętnastym, czas oczekiwania na wprowadzenie się może być znacznie wydłużony. Podobnie jak w Polsce procedury związane z prawem budowlanym są czasochłonne.

Powierzchnia apartamentów w Bułgarii

Powierzchnia bułgarskich apartamentów jest liczona na dwa sposoby - jeden z nich to system doskonale znany z Polski, tj. powierzchni mieszkania to powierzchnia ograniczona ścianami, natomiast drugi uwzględnia również powierzchnię pod ścianami, tarasy, balkony czy części wspólne, np. części korytarza przyległego do  mieszkań. W aktach notarialnych informacje o powierzchni są zawsze dokładnie opisane i podzielone, jednak warto mieć na uwadze, że w ogłoszeniach wielkość mieszkania może być podawana np. z uwzględnieniem balkonu.

Utrzymanie nieruchomości w Bułgarii – części wspólne

Wspomniane części wspólne warto omówić też w kontekście utrzymania obiektu. Posiadając mieszkanie w Bułgarii co rok należy wnosić opłatę za utrzymanie, która wynosi zazwyczaj 10-12 euro za metr kwadratowy za rok. Na tę opłatę składa się m. in. prąd na korytarzach i w pozostałych częściach kompleksu, czyszczenie i utrzymanie basenu, sprzątanie, drobne naprawy, ochrona itp. W niektórych kompleksach opłaty za korzystanie z basenu mogą być naliczane osobno. W większości ofert zamieszczone są szczegółowe informacje na temat opłat utrzymaniowych.

Mieszkania w Bułgarii – prąd i woda

Kolejną ważną kwestią są liczniki mediów - wody i prądu. W części kompleksów każde mieszkanie posiada indywidualne liczniki, jednak w niektórych można spotkać się z jednym licznikiem na cały kompleks. Opłaty za media uiszcza się wtedy nie do firm zapewniających media, a do managerów obiektów.

Nieruchomości w Bułgarii – numeracja

Ostatnią rzeczą, na którą warto zwrócić uwagę, ale którą absolutnie nie należy się przejmować to numeracja budynków - w kurortach takich jak Słoneczny Brzeg na budynkach rzadko zobaczycie ich numer czy nazwę ulicy. Większość budynków posiada jednak swoją unikalną nazwę, dzięki czemu bez problemu podacie adres np. kurierowi. Nie jest to spotykany w Polsce system, jednak nie sprawia on najmniejszych problemów.

Jeśli znaleźliście już wymarzone mieszkanie, czas na dopełnienie formalności. Pamiętajcie, że na każdym etapie, zarówno poszukiwania mieszkania, jak i zakupu, możecie liczyć na naszą pomoc!


Zakup nieruchomości w Bułgarii - formalności


Przed przejściem do formalności warto upewnić się, że status właścicielski nie pozostawia żadnych wątpliwości - czasami może się zdarzyć, że np. mieszkanie zostało spłacone, a z ksiąg wieczystych nie została usunięta informacja o hipotece. Po upewnieniu się, że z nieruchomością wszystko jest w porządku, pierwszym krokiem jest wpłacenie zaliczki. Najczęściej oczekiwaną przez właścicieli kwotą na tym etapie jest 2000 euro, jednak zawsze warto to potwierdzić z obecnym właścicielem. Po tym nieruchomość zostanie dla was zarezerwowana, a wy będziecie mogli sporządzić umowę przedwstępną. Umowa ta zawiera informacje o cenie zakupu, opis mieszkania, warunki zakupu a w przypadku nieruchomości z aktem czternastym lub piętnastym - terminy ukończenia kolejnych etapów i oddania budynku do eksploatacji. Wszystkie te zapisy znajdą się również w umowie kupna-sprzedaży. W następnym etapie sprzedający przygotowuje szkic i wnioskuje o ocenę państwową, które są niezbędne do dopełnienia formalności. Przed notariuszem sporządzany jest również wypis z księgi wieczystej. Przed sporządzeniem aktu notarialnego należy jeszcze podpisać wymagane dokumenty i dokonać przelewu na konto wskazane w umowie przedwstępnej. Ostatnim etapem jest właśnie sporządzenie aktu notarialnego, który potwierdza waszą własność.

Wydawać się może, że formalności jest wiele, jednak można się z nimi uporać w stosunkowo szybkim czasie - od 5 do 30 dni roboczych. Wszystko zależy od tego czy jesteście na miejscu i czy korzystacie z profesjonalnej pomocy, na którą zawsze możecie liczyć z naszej strony.